实习生 https://www.shsxjy.com/ 10月广州新房网签6521宗,环比上升43%,比去年同期成交上升23%,创近5个月以来新高。 在以中心五区社保“5改2”,黄埔、番禺取消限购,全市增值税征免年限“5改2”三条措施主导的“920新政”刺激下,10月新房市场呈现明显复苏态势。 另一方面,今年中秋+国庆8天黄金周,市场成交活跃,2023年十一假期广州一手住宅实际开盘/加推约3166套,较去年同期增加66%。 今年十一推售主力集中在外围,大多采用降价、一口价促销策略,而番禺得益新政限购松绑东风加持,整体去化表现相对亮眼。 此外,楼市新政的热度,正迅速向土地市场传递。 10月8日,国庆假期后的首场土拍出现热点:去年12月曾经遭遇流拍的天河梅花铝厂地块,在经历了将近一年的回炉后,吸引了8家央国企争抢至最高限价。 最终由中铁建摇号竞得,折合楼面价52714元/㎡,成功晋级广州历史第四高地价,可见当前广州土地市场、楼市正相互“热传递”。 【新批供应】10月供应集中在假期前夕,节后供应放缓 10月,广州住宅新批供应5390套(59.47万㎡),供应面积比9月减少15%。 近7成供应集中在国庆假期一周。假期后进入供应明显放缓,开发商亦根据国庆假期成交表现调整营销策略。 10月国庆假期后,多个中心区全新盘相继开售,如荔湾白鹅潭板块的花语和岸,10月20日晚推售264套单位,首日去化可观。 此外,越秀北京路板块的港汇台、白云万科瑧山府均在月内开盘。 【成交情况】限购松绑东风加持,番禺新盘表现强势 10月市场成交焦点非番禺莫属,区域促销力度虽然不算强力; 但整体销售氛围热烈,假期番禺多个优质项目销售现场爆满,多台客户在带看、算价。 据实地调研了解,在番禺限购政策放开后,市场涌现了不少“深圳、珠海”的客户前来购买,华南、万博、科创城等多个板块推售活跃。 另外,为减少假期客户出游返乡影响,番禺今年十一多个项目抢跑且表现亮眼; 比如万博长隆悦府于9月25日抢跑,首推98-142㎡三四房共计568套,开盘价格为54000-72000元/平区间,开盘当晚去化率超5成,为今年以来全新盘去化较好的项目之一,单盘去化率远高于广州平均水平。 此外,星河盛世锦城亦在假期前开盘,项目为罗边村旧改项目,首推95-128㎡三四房产品,开盘价格为35000-39000元/平区间,多中介渠道带客,现场人气较旺,去化理想。 据实地调研了解到,该项目在国庆假期期间,项目仍是十分“热闹”,样板房、谈价区、沙盘展示区均有多台客户计价、带看,98平户型基本售罄,仅剩几套房源可售。 【库存状况】10月成交加速库存减少,但消化周期仍处于高位 截至10月末,全市库存量1191.1万㎡,去化周期19.2个月; 由于今年6-9月成交出现明显下滑,即使10月新房供应减少+成交加速,消化周期仍处于近一年高位。 【个盘表现】长隆悦府得政策红利刺激,成交“一骑绝尘” 10月统计周期内较为抢眼的项目当属番禺华润长隆悦府,该盘为920新政后首个开盘的项目,加上本身华润品牌IP、万象系商业概念带动,截至10月末累计网签317宗,“一骑绝尘”,大幅抛离其他项目。 此外,成交排名第二、三位的项目,均来自番禺,可见新政对番禺楼市刺激较强。 【后市研判】政策松绑下市场分化,区域开发商动作值得关注 从10月市场表现来看,在目前的大环境下,广州各区域成交“冷热分化”的态势明显,部分缺乏规划利好、存货较多,且政策利好并未偏向的区域,获取客户的难度依然较大。 比如增城、南沙等区域表现略显乏力,而番禺承借政策“东风”,多个板块的优质项目强势开盘、加推,销售现场可谓“人头涌涌”; 另外,部分合理的投资需求亦开始流入,十一假期期间不少珠海、深圳客户开始入市番禺房源。 经历新政首月刺激之后,展望11、12月市场成交将会进入调整阶段,一方面中心区天河、海珠、荔湾等区全新盘将会持续吸引拥有“2年社保房票”的客户入市,尤其是全新盘项目吸客能力更强。 此外,取消限购后市场热度较高的番禺、黄埔,将会保持较高去化水平。 相比之下,除上述区域之外的项目,则需要考虑调整营销策略以吸引客户。如加强渠道促成交、或适时以价换量。 |
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